アパート建設、賃貸で有名な「レオパレス２１」の建てたアパートが建築基準法に違反しているとの疑いが出た問題で、昨年から調査をしたところ国の基準を満たしていない物件が続々と発覚。この問題でレオパレス２１のアパート中で2019年の2月7日現在で法令違反の疑いのある物件が述べ1324棟にもなるという。このアパートの補修や、入居者の引っ越し費用金額累計が４３０億円にも上る見込み。２０１９年３月期連結決算の業績予想を下方修正した。最終赤字は50～70億円の従来予想から、380億～400億円へと330億円増加する見通し。一体、どうなるのか。
レオパレスの評判は？
レオパレス21。誰でも、一度は耳にしたことがあるはず。実際に住んでみた評判はどうなのか？
●株式会社レオパレス21。
大手の不動産会社（資本金約752億円超、連結売上約5200億円超）
本社は、〒164-8622 東京都中野区本町2丁目54番11号。
主な事業内容は以下の通り。
●アパート建築事業
●賃貸事業
●介護・老人ホーム事業（あずみ苑）
●ブロードバンド事業（B）
●リゾート事業
●国内ホテル事業（レオパレスホテルズ）
●レオパレスパートナーズ事業 →以上となっている。
●レオパレスの特徴
▲賃貸マンション事業の主な特徴
1. 仲介手数料が不要
2. 家具・家電付き
3. マンスリーマンション
賃貸マンションは自社管理物件なので、仲介料がかからない。
つまり、レオパレスは仲介業者ではなく、貸主ということ。
家具家電付き物件も多く、初期費用をおさえやすい。
物件や契約形態によって違うが・・・。例えば、下記の様な家具が付いている時があると宣伝している。
出典：レオパレス21公式サイトより
中には、エアコンや浴室乾燥機、セコム付き物件もあるらしい。
90日以上、30日単位で借りられるマンスリーマンションも有名。
保証人がいらないので、外国人にも人気だとか。
▲レオパレス21の賃貸契約形態
レオパレスには、2つの借り方があるらしい。
●賃貸契約
●マンスリ―契約～そして、マンスリー契約にはさらに3つのプランがあるという。 （詳細割愛）
●賃貸契約の特徴
●一般的な賃貸契約
- 仲介手数料は不要
- 家具・家電付き物件あり
- 専有面積30㎡以下の物件は敷金不要
- 1年以上利用する人にオススメ
●マンスリー契約マンスリープランの特徴
- 90日から、30日単位で利用できる
- 長期契約ほど安くなる
- 全物件、家具・家電付き
- 電気・水道・ガス代込み
- 保証人不要・・・その他、詳細省略
結論：レオパレス２１の評判
まずは、公式サイトの「お客様の声」から
料理教室に通っているので、お友達とご飯を作ってパーティしたり、LEONETで映画を観たりもします。LEONETは観たい時にすぐ借りられるのでとっても重宝しています。
引用：大学生/20歳/女性
すぐに住み始めたかったので、家具・家電付きのレオパレスに決定。営業の方が親切に色々アドバイスをくれて。1面好きな壁紙にカスタマイズできることや、お得なサービスが決め手になりました。
引用：会社員/24歳/女性
備え付けのクローゼットを始め、ベッドの下にも大容量の収納スペースがあり、さらに階段部分にもしまえるので、部屋の中にモノをだしっぱなしにしなくて済むんです。
引用：大学生/20歳/女性
さすがに、良いことしか書いてない。
レオパレスのセールスポイントが、何となくわかる内容。
その他の口コミを見てみると、
私が住んでいたところは、壁もしっかりしており、隣の音は一切聞こえませんでした。場所が鳥取で防寒のためなのかもしれませんが・・・
自分の友人も別のレオパレスに住んでいましたが、遊びに行ったとき、確かにおっしゃられるように隣の歩く音も聞こえるくらいの薄さでした。
引用：YAHOO!知恵袋 minato1112asanoさんの回答より
僕もレオパレスに5年ほど住んでました。やはり壁が薄いのが難点ではあります。隣の音が気にならないにしてもこっちが大きな音を出さないよう常に気をつけながら生活をしなければいけません。
引用：YAHOO!知恵袋 shinji34341717さんの回答より
元住民です。目覚ましはバイブ音が隣室から聞こえてきたことはあります。ドライヤーも掃除機よりまし。
テレビはついている気配はわかりますが何かはわからないレベルです。大音量でききたいものがあればヘッドホンしていました。
音の中でも振動音は響きますので気をつけてください。壁際にパソコンハード、自前の冷蔵庫などはやめたほうがいいです。
普通に暮らしていればお互い様レベルですよ！
引用：YAHOO!知恵袋 yauszaさんの回答より
⓵とにかく口コミで多いのが「壁薄いよ」という書き込み。入居経験者の感想なので、間違いないだろう。 但し、これはレオパレス以外の物件でもあること。隣や上下の住人が、どれぐらい神経質かにもよる。
しかし、去年からの施工不良問題を考えると『とさもありなん』という感じ。何しろ界壁の施工が不良、ない物もあるというのだから当然音は筒抜けだろう。防炎や防音に欠かせない物なのに、それがないのだから・・・
また、
⓶敷金ゼロ＆礼金ゼロが特徴だと謳っているが、普通の賃貸とはちょっと違うし、家賃が相場よりかなり高いというのが批判の一つ。２割ぐらい高い？これも覚悟しておいた方が間違いないようだ。
■問題発覚のきっかけ
レオパレス21が図面と違ったアパートを施工したとする問題。「ガイアの夜明け」（テレビ東京）の独自取材によって発覚したことが去年5月29日の放送で明らかになった。ネットではアパートを施工したレオパレス21への批判が殺到した。
放送された内容によると、去年3月、岐阜県のアパートの内部を確認したところ、屋根裏に「界壁」（かいへき）が作られていないことが判明。界壁とは部屋と部屋を仕切る壁のことで、天井まで達していないと建築基準法違反になる。調査した一級建築士は、火災が全戸に広がる危険性や、防音問題を指摘。この物件の屋根裏は完全に空洞で、各部屋の上を自由に歩くことさえできたという。
また、三重県桑名市のアパートでも専門家が検査をすると、界壁はベニヤ一枚で「完全に建築基準法に違反している」と指摘された。補修費用は天井部のみで1000万円、壁を入れると4000万円にもなるという。オーナーは「直せないな…ショックやなあ…」と唸ったという。
この桑名市のアパートに市の職員が正式に検査に入ったのは4月27日。その日の午後、レオパレス21は「図面と違ったアパートを施工したため、補修工事を実施する」と、緊急発表を行った。対象は全国に915棟。全費用をレオパレス側が負担するという。発覚した経緯として、「3月と4月にオーナーから指摘を受けたため」と説明している。番組が取材したオーナーたちだ。
20年前から隠蔽？ 「本当は、世の中に存在しちゃダメな建物」
天井裏の問題は過去の裁判でも指摘されていた。レオパレス21は、家賃30年保証を謳いアパート経営を勧めてきたが、2011年から一方的な解約が増えたことで複数のオーナーから訴えられている。オーナーの独自調査によって界壁問題が判明し、裁判所が2012年にそれを通知すると、レオパレス側は和解を受け入れた。
当時調査した一級建築士は、こうコメントしている。「住むための建物じゃなく、おカネ儲けの建物という感じ」「本当は、世の中に存在しちゃダメな建物だと思います」と・・・
レオパレスは、少なくとも7年前にはこの問題を知っていたことになる。
実は冒頭2件の調査は、番組が独自入手したレオパレス21の内部文書をもとに行っていた。関係者の証言では、この件は20年くらい前から問題になっており、社内で隠蔽・放置されてきたものだという。「3月と4月に指摘を受けてわかったというのは嘘？」との質問に、関係者は「ウソといえばウソ」と答えた。
「経営レベルでは議論したことも、認識もしていない」と釈明
去年5月29日の会見で田尻和人専務は、深々と頭を下げたものの、その説明は納得できるものとは言い難かった。問題の原因を、「図面などと現場との照合確認が不十分だった」「社内検査体制も不十分だった」と釈明。この問題は今回初めて知り、これまで「経営レベルでは認識していなかった」と繰り返し述べた。
しかし2012年の裁判の件を何度も追及されると、質問者の言葉を遮るように「裁判で訴えられたのは界壁がないことではございません」と応じた。あくまで「2人のオーナーに指摘されて」知ったのであり、「経営レベルでは議論したこともありませんし、認識もしていません」と言い放ち、表情は苛立ちを隠せなくなっていた。
会見に先立ち国交省は、自治体の判断で違反が認められれば、「（レオパレスの）建築士を処分する方針」を示している。設計図面にはしっかりと界壁が記されていたが、行政処分が建築士だけとはなんともすっきりしない。番組は深山社長に再三取材を申し込んだが、一度も応じてもらえなかった。番組放送日の5月29日には、レオパレス21は再び調査の経過を公式サイトで詳細に報告している。
視聴者からは、ツイッターでレオパレスへの批判が相次ぐ一方、「いい仕事した」「これぞジャーナリズム」など、テレビ東京の取材力を称賛する声が数多くあがっていた。
この様に、大手不動産会社のレオパレス21が手抜き工事で糾弾されたのが去年5月。
この問題では、結局虚偽の申請がされていたということで、最終的には国の審査機関である国土交通省から指摘を受け、レオパレス21は対象となるアパートの全棟調査を約束。
レオパレス21では、運営するアパート計206棟で施工不良を確認した。また、施工したアパートに建築基準法違反の疑いがある不備が見つかり、約3万8000棟を調査すると発表していた。
しかし、なんとこの全棟調査も実は、ほとんど調査などやっていないのではないか？という疑惑が今年2019年2月の「ガイアの夜明け」で放送され、またまた問題に。
すぐに改善するとアナウンスしたものの、ふたを開けてみたらほとんど改善されていなかったことが判明。かなり悪質である。もう、誰もレオパレスの発表を信じてはいない。レオパレスの公式HPで詳細に掲載しても信用力ゼロである。
倒産はあるか？
この影響で株価が急落して、2月8日には前日より100円安い415円ということで、ストップ安に。
https://twitter.com/terakorosuke/status/1093871523868291073
株価は大幅に急落して、ひょっとすると倒産の危機ではないか？と噂され始めている。実際にこれだけ問題が多いアパートを借りたいと思う人はこれからどんどん減少するのではないか？火事の際に延焼を防ぐために絶対必要な界壁がないとか、非常に怖いとか、借りている住民は必ず思っているはず。
もし自分がレオパレスに住んでいたら、確実に引っ越しするだろう。いや、もっと本音を言えば、以前から居住者だった人達の評判を聞いていたから絶対に、レオパレスなどの物件には絶対住まなかったと断言出来る。
この話題はアパート経営をしている不動産オーナーたちの間でも、当然話題となっているはずだから、大金が動くアパート経営において、今後こんな悪評のたった会社にアパート建設を依頼する人は確実に減少するだろう。
昨年より不祥事がとりざたされ株価が下落していたが、今回の問題で、さらなる不安材料や、市場からの不信感からか、ストップ安となった株価からは、倒産の可能性に嫌気しているという雰囲気が感じられる。
今までは順調に配当して来たが、この問題には「海外の投資家達の失望」が大きいと言われている。株価が値下がりすれば、反発を期待して買い増しする現象が起きる事があるが、今回は、まず反発を期待する声がほとんどない。金融機関の資金引き揚げといった懸念もある。手持ちの現金だけで改修作業を乗り切れるか。
現在、「施工不良問題」で経営が大きく揺らいでいる真っ只中にある。同社で昨年５月に施工不良物件があることが発覚後、全国で建てた建物の調査を進めていたところ、2月7日、公表で新たに建築基準法違反の疑いのある物件が合計1324棟あったという衝撃の結果が想像以上に祟った様だ。
財産ネット企業調査部長の藤本誠之氏が言う。
「レオパレスの施工不良問題については、もともとはテレビ東京系『ガイアの夜明け』が一昨年から追及していたことがきっかけ。それが次々に新事実が明らかになるなかで、問題が拡大している形です」と。この問題はレオパレスの経営を直撃している。
今回、レオパレスの施工不良物件の中には防火性を満たさない可能性のある物件も見つかっていることから、住民には一部住み替えを求めた。また、該当物件では補修工事などを順次行う。そのため、レオパレスではこうした住民の住み替え費用や建物の補修費用などの負担が発生。今年度の連結最終損益は380億～400億円もの巨額赤字に転落すると見込まれているのだ。
「レオパレスの全棟調査はまだ終わっておらず、まだ調査の残っている物件がある。仮にここから新たに施工不良物件が出れば、さらにその分費用が膨れ上がっていくわけです。レオパレスの昨年12月末時点の現預金は約893億円なので、すぐに経営危機に直結するわけではないが、予断を許さない状況になってきた」（アナリスト）と言われている。
レオパレスの物件を社宅利用などする法人顧客の利用停止が始まっているとも報じられ、さっそく「レオパレス離れ」が加速している。こうした状況を受けて、レオパレスの株価もまた壊滅的な局面に直面している。倒産という事態が現実味を帯びているのだ。
●この件について世の中の反応は？
多分倒産すると思います。
他にもまだまだ出てくるのは間違いない。
他社の物件も建物内を解体して、確認する必要があります
同じ業界で真面目に商売していて倒産してしまった会社もあるんだろうな…。真面目にやっているところが報われない社会にはなってほしくない。
10棟20棟ならまだしも、1300棟もあるということは、施工不良とか施工不備ではない。ましてや広範囲にあることから検査機関(役所含め)も様々なところを使ってるハズで、それら全て検査漏れというのも現実問題考えにくい。
無理なコストカットか工期短縮か、その目的は何か知らないが、設計段階から確認申請を意図的に誤魔化す設計になっていたハズだ。
そしてそれは組織的な施策としか考えられない。
地元の施工業者は設計図面通りに施工したんだろうし、施工不良とか施工不備などといった言葉も相応しくないと思う。
これはレオパレスの悪質な設計による詐欺であって、組織的な犯罪だとしか思えない。
私の知り合いでこちらの会社に勤めてる人は、この情報を聞いた翌週に退職届を提出したと。潰れるな。
などという声が上がっている。う～ん。かなり厳しい状況になっているのではないか？
建築基準法違反2949棟の現実
賃貸アパート大手レオパレス21の施工不良問題で、『界壁：かいへき』と呼ばれる各住戸間や屋根裏の仕切り壁で新たな不備が見つかり、問題のある物件は3月末時点で１万4599棟に達した。一方、国土交通省によると、全国の206自治体が建築基準法違反を認定した同社の物件は３月末時点で2949棟。今後拡大する可能性があるという。
４月１２現在、同社は全棟（３万9085棟）の調査を実施中。うち２万258棟について３月末までに界壁の調査を行い、約７割で問題が見つかった。界壁がないなどの不備が見つかったのは7058棟で、界壁はあるものの隙間や穴があるなど「軽微な不備」は7514棟と判明した。
耐火性に問題のある物件は新たに見つかっていないとしており、追加で入居者に転居要請は行わない方針。ただ、天井や外壁に問題がないかの調査はこれからで、問題のある物件はさらに拡大する可能性がある。
同社の物件を巡っては、昨年4～5月、約200棟の物件で界壁に施工不良があったことが判明。施工不良のあった「ゴールドレジデンス」など10シリーズ（1994~2014年着工の1万5283棟）を優先的に調査。
その結果、今年2月に33都府県の1324棟で界壁や天井、外壁が耐火性や遮音性で基準を満たしておらず、建築基準法違反の疑いが判明。
今回の調査結果はこれまで優先的に調べた10シリーズを含む全52シリーズ（91~18年着工）のアパートが対象で、問題の物件が大幅に増加。その全てにおいて同社は改修を進めるとしている。しかし、今さら誰が同社を信用するだろうか？何度オーナーや消費者を騙して来たことか！
国土交通省は10シリーズの物件で調査の進んでいない天井について５月末までに調査を終え、今夏前に改修を完了するよう指示。他のシリーズについても今夏前に調査を完了し、10月までに改修するよう求めている。
この現実は重い。同社が国交省の指示に応えられなければ、間違いなく『倒産』『破産』という事態が現実味を帯びてくる。正に正念場を迎えている。何年も前から問題があった事に蓋をしてメディアで放送され発覚するまで隠蔽してきた・・・まさに自業自得。
こういう不動産屋は仮に潰れても、必ずまたどこかで同じような事をする不動産屋が出現して来るだろう。なぜ、日本の不動産業はこうも闇にまみれているのだろう？どこかヤクザなイメージが抜けきらないのはなぜなのか？分からない。
